Wypowiedzenie umowy najmu – informacje praktyczne

Ogólne

Mogę śmiało powiedzieć, że niemalże każdy z nas miał do czynienia ze stosunkiem najmu, występując w nim jako najemca, czy też wynajmujący. W Polsce jest to dominująca forma zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
Pomimo, iż najem jest powszechnie znanym stosunkiem umownym to niestety, ale wciąż brakuje świadomości co do tego, jak ważne są zapisy umowne, które pozwalają dostatecznie zabezpieczyć interesy nie tylko właściciela, ale również najemcy. Warto pamiętać, że każdą umowę i jej postanowienia możemy negocjować.

Najczęstszym problemem mogącym wynikać z umowy najmu lokalu mieszkalnego jest kwestia jej wypowiedzenia. Często zdarza się tak, że strony zawarły umowę na czas określony, w której brak jest zapisów o możliwości jej wcześniejszego rozwiązania, a pomimo to najemca lub wynajmujący składa wypowiedzenie najmu drugiej stronie. Takie zachowanie się jest jednak niezgodne z prawem, co wyjaśnię pokrótce poniżej.

Polski kodeks cywilny wyróżnia dwa rodzaje umów, a mianowicie umowę na czas określony i na czas nieokreślony. W kontekście omawianego tematu, podział ten ma istotne znaczenie.

Umowa najmu na czas określony, jak sama nazwa wskazuje, zawarta jest na sticte określony czas, a umowa na czas nieokreślony nie zawiera tych ram czasowych i trwa do chwili jej wypowiedzenia.

Co do zasady, w umowie najmu na czas nieokreślony strony swobodnie mogą uregulować możliwość wypowiedzenia tej umowy w terminach przez siebie wskazanych. Niemniej, jeżeli tego nie uczynią to zastosowanie ma wówczas art. 673 § 2 kc, który stanowi: „Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód”. Inaczej wygląda powyższa kwestia w przypadku umowy na czas określony. Umowa najmu zawierająca ramy czasowe jej obowiązywania wygasa z chwilą nadejścia terminu, na który została zawarta. Jeżeli strony nie określą w umowie możliwości wypowiedzenia umowy terminowej, to co do zasady, żadna ze stron nie może jej wypowiedzieć przed upływem terminu określonego w umowie. O tym stanowi wprost treść art. 673 § 3 kc („Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”). Powyższe oznacza, iż do umowy najmu zawartej na czas określony nie mają zastosowania terminy wypowiedzenia, o których mowa w art. 673 § 2 kc.

Powyższe jest o tyle istotne, że umowę na czas określony możemy zawrzeć w zasadzie nawet na 10 lat. Wynika to bowiem z 661. § 1. Kc, który stanowi, iż po upływie tego okresu umowa najmu traktowana jest jako zawarta na czas nieokreślony. Jeżeli zatem, nie określimy w umowie możliwości jej wypowiedzenia to, bez ważnych przyczyn czy też porozumienia stron, nie będziemy mogli jej wypowiedzieć przed upływem terminu.

Z umową najmu zawartą na czas nieokreślony nie ma większych problemów w kwestii jej wypowiedzenia. Zgodnie z przywołanym powyżej artykułem, jeżeli strony nie uregulują możliwości wypowiedzenia najmu w umowie, wówczas stosuje się terminy określone w 673 § 2 kc.

Warto również pamiętać, że dużą rolę w przypadku umów najmu lokali mieszkalnych odgrywa Ustawa o ochronie praw lokatorów. Jak sama nazwa wskazuje, przepisy wskazanej ustawy mają na celu ochronę praw najemców i tych w żaden sposób nie można wyłączyć, nawet poprzez zapisy w umowie. Tym bardziej, kiedy są one dokonane na niekorzyść najemcy – takie zapisy umowne będą nieważne.
Podstawowe przypadki, kiedy umowę najmu może wypowiedzieć wynajmujący określa art. 11 ust. 2 ww. ustawy. Co ważne, wypowiedzenie przez właściciela może nastąpić wyłącznie z przyczyn określonych w tym artykule, a samo wypowiedzenie powinno być dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności oraz określać przyczynę wypowiedzenia. W każdym z przypadków ujętych w powyższym przepisie obowiązuje 1 miesięczny termin wypowiedzenia umowy ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Art. 11 ust. 2 pkt 1) ww. Ustawy przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy najmu mieszkania przez właściciela w następujących przypadkach, z zastrzeżeniem, iż przed złożeniem wypowiedzenia koniecznym jest pisemne upomnienie najemcy:

  • używania przez najemcę mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem;
  • zaniedbywania obowiązków wynikających z przepisów lub umowy najmu lokalu mieszkalnego, co skutkuje powstaniem szkód;
  • niszczenia urządzenia przeznaczonego do wspólnego korzystania przez mieszkańców;
  • wykraczania w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, co czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym.


Inne przypadku, kiedy wypowiedzenie przez wynajmującego jest możliwe określa art. 11 ust. 2 pkt 4), oraz art. 11 ust. 3 – ust. 5 Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Warto również wspomnieć, iż możliwe jest wypowiedzenie przez wynajmującego umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, niezależnie czy jest to umowa na czas określony czy nieokreślony, w przypadku kiedy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności. Jest to uprawnienie wynikające z art. 672 kc. Niemniej, należy pamiętać, iż szczególne przypadki, kiedy strony uprawnione byłyby do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia zawsze możemy uregulować w umowie.

Na koniec warto podkreślić, iż bez względu na rodzaj umowy i jej zapisy, możliwe jest rozwiązanie stosunku najmu w drodze porozumienia stron. W tym przypadku, konieczne jest zgodne oświadczenie wynajmującego i najemcy na rozwiązanie umowy przed upływem terminu, na który została zawarta albo skracając umowny bądź ustawowy okres wypowiedzenia umowy na czas nieokreślony. Zaleca się zawarcie porozumienia w drodze pisemnej i podpisania dokumentu przez obie strony.

Biorąc pod uwagę powyższy wywód uznać należy, że na etapie przystępowania do podpisania umowy najmu warto przeanalizować zapisy proponowanej przez wynajmującego umowy i zabezpieczyć się w jak najlepszy sposób. Niemniej, utrzymywanie dobrych stosunków i wypełnianie należycie podstawowych obowiązków wynikających ze stosunku najmu jest zawsze najlepszym rozwiązaniem, które może pozwolić stronom na polubowne rozwiązanie umowy.

Nasze wartości

Razem znajdziemy drogę do Państwa sukcesu i powodzenia w sprawie.

Jakość
świadczonych usług

PROFESJONALIZM
W OBSŁUDZE KLIENTÓW

RZETELNOŚĆ
W PROWADZENIU SPRAW